828之后，最敢拿地的民企出现了 - AYX爱游戏

10月21日，厦门土地拍卖中，所有地块均以底价成交。而前一天，郑州二砂板块的两宗地块则全部溢价成交。自828新政实施以来，房企普遍放慢了步伐，溢价率下降，临时撤拍现象频现。10月份，一线城市的土地拍卖几乎停滞，仅有广州仍在进行。

然而，一家民营企业却在二十天内走访五座城市，成功拿下六宗地块。这家公司便是：邦泰。

郑州的两宗地块均位于中原区二砂板块。作为郑州主城更新的重点区域，二砂板块配套设施齐全，地铁、万达广场、公园和文创园一应俱全，无需额外宣传。此次出让的24号和25号地块，是该板块容积率最低的两宗，吸引了招商等多家房企参与竞拍。

最终，两宗地块均以溢价成交：面积更大的24号地块由邦泰以20.7%的溢价率获得；另一宗则由鹤壁鑫亨元以9%的溢价率竞得。邦泰拿下24号地块并不令人意外，这已是其二十天内第二次在二砂板块布局。

二十天前，邦泰在一天内连续发布三张海报，主题为“从蓉而至”：幸会太原，幸会郑州，致敬西安。其中，“幸会郑州”同样指向二砂板块——以9.5亿元拿下21号地块，占地70亩。

回顾时间线：9月30日，邦泰在西安拿下幸福林带地块；在太原，以75%的高溢价击败保利；在郑州，则战胜中海和招商。10月14日，邦泰回到大本营四川西昌。当天其他地块均由国企兜底，邦泰却象征性加价20万元，溢价补仓。10月20日，邦泰成功拿下郑州二砂24号地块；同一天，又在安徽芜湖镜湖区再下一城。

未能成功获取的地块，邦泰也在积极争取。9月11日，参与武汉土地拍卖；10月13日，参与江西吉安庐陵景区一宗地块的报价。

今年前9个月，邦泰的土地投资已达87亿元，在民营企业中排名第二，仅次于滨江。据接近邦泰的人士透露，他们仍在考察地块，为未来发展储备资源，只要算得过账的项目都会考虑，范围覆盖全国。当其他房企观望时，邦泰却在加码。

这一幕，在地产圈并不陌生。

细看邦泰的拿地清单，几乎全是二线省会城市和优质三四线城市。它本身便是从三四线城市起家：自贡、宜宾、内江，再到西昌、达州，走的是一条“地方包围省会”的路径。

这笔账算得十分清晰：银行资金成本低廉，土地市场处于历史低位。许多地方政府难以卖出土地，对邦泰表示欢迎，甚至主动邀请。政府低价出让土地，邦泰推出新产品，快速开盘、快速清盘、快速回款，再用于获取下一块地。

从三四线城市起步，获得地方政府支持，高周转、快回款、滚动扩张。这套模式，当年的碧桂园和恒大也曾采用。

碧桂园凭借深耕三四线城市，将县城变为主场；恒大则通过高周转，将业务扩展至全国数百座城市。那些年，它们同样是地方政府最受欢迎的客人，也是土地拍卖场上最敢出价的玩家。

后来的结局，众所周知。它们退场后，三四线城市和省会城市留下了大片空白。央国企不愿涉足，它们更倾向于集中在一二线核心城市，推高地价。

于是，那道缝隙出现了。邦泰正好占据其中，接手的正是恒大和碧桂园退出的市场。其打法也颇为相似：在新进入的省会城市，以高溢价获取入场券，随后深耕细作。在初来乍到的郑州和太原，溢价率分别为36%和75%；在熟悉的西安和大本营西昌，则稳定加仓，几乎零溢价。

规模扩大后，问题也随之而来。扩张加速，交付能力开始跟不上。社交平台上，出现了不少邦泰业主的维权声音。这一信号，同样似曾相识。

高周转模式最怕的，从来不是拿不到地，而是房子卖不动、资金回不来。市场行情好时，速度是护城河；行情一旦转变，速度便成了悬崖。逆周期抄底，赌的是周期会回归。但如果周期迟迟不归，抄底与接盘之间，往往只差一个时间差。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。AYX爱游戏在此提醒，市场变化莫测，投资需谨慎。